מיסוי מקרקעין: כל מה שצריך לדעת על מס שבח, מס רכישה והיטל השבחה

עסקאות מקרקעין הן ברוב המקרים העסקה היקרה ביותר של אדם במהלך חייו. ברוב המקרים, נדל"ן הוא הנכס היקר ביותר שלנו, ומדובר בעסקאות שמגיעות למיליוני שקלים.

כאשר אנחנו מתכננים למכור או לרכוש נדל"ן, אסור לשכוח את ענייני המסים. הרי בסכומים גבוהים כאלה, כל אחוז של מס עלול להוסיף עוד עשרות ומאות אלפי שקלים לעסקה.

כדי להקל על התהליך ועל מנת לעשות סדר בענייני המיסוי של עסקאות מקרקעין, עורך דין מקרקעין אסף ברבי מפרט על סוגי המסים השגרתיים בעסקאות מסוג זה.

יחד עם זאת, חשוב לדעת שכל עסקת מקרקעין היא אינדיבידואלית, וכל יישות - בין אם מדובר על אדם, חברה או תאגיד - היא שונה בעיני החוק. לכן, לפני כל עסקת נדל"ן כזו או אחרת, אני ממליץ לך להתייעץ עם עורך דין שמתמחה בדיני נדל"ן.

מיסוי מקרקעין - היסטוריה

חוק מיסוי מקרקעין הוא החוק שמעגן את המסים השונים שכרוכים בעסקאות נדל"ן. החוק נכנס לתוקפו בשנת 1963, אך הוא לא קפא על שמריו.

מאז אותם ימים, שוק הנדל"ן ועולם המסים עבר הרבה שינויים ותהפוכות, ולכן החוק עבר גלגולים רבים מאז ימיו הראשונים ועד ימינו.

החוק מעגן את חובות המס של הצדדים השונים בעסקאות נדל"ן - הצד המוכר והצד הקונה. עיקר החוק הוא שני מסים עיקריים שבאים לידי ביטוי בעסקאות מקרקעין: מס שבח ומס רכישה.

בלי הסדרה של שני המסים האלה, לא ניתן לרשום את עסקת המקרקעין הספציפית בטאבו (לשכת רישום המקרקעין), ולסגור אותה הלכה למעשה.

מה זה מס רכישה?

מס רכישה, כשמו כן הוא. מדובר במס שמועבר למדינה במסגרת רכישת נדל"ן. גובה המס אינו אחיד, והוא משתנה בהתאם לתנאים שונים ובהם סוג הנכס.

כשמדובר בעסקאות של נדל"ן מסחרי, גובה המס הוא קבוע ועומד על 6 אחוזים משווי הנכס. לעומת זאת, כאשר מדובר על נדל"ן למגורים כמו דירה, המס משתנה בהתאם לשווי הדירה.

בתחילת כל שנה, ב-16 בינואר, המדינה מעדכנת את מדרגות המס שיש לשלם בעקבות רכישה של דירה למגורים. את תשלום המס יש להעביר למס הכנסה בתוך 50 ימים מרגע החתימה על הסכם הרכישה.

האם ניתן לקבל פטור ממס רכישה?

החוק בישראל מאפשר לקבל פטור או הקלות מסוימות במס הרכישה. כדי להבין לעומק את זכויותיכם ואת האפשרות לצמצם את המס הזה ככל האפשר, מומלץ לפנות לעורך דין מקרקעין שמכיר את תחום המיסוי על בוריו.

כאשר מדובר בדירה ראשונה ויחידה, תוכלו לקבל פטור מתשלום מס רכישה, או לפחות לצמצם את המס בצורה משמעותית. לעומת זאת, אם אתם עומדים לפני רכישה של דירה נוספת להשקעה, הרי שהמס צפוי להיות גבוה משמעותית.

לכן, מי שנמצא לפני רכישת נדל"ן, בין אם מדובר בדירה למגורים או בנדל"ן להשקעה, מן הראוי שיפנה לעורך דין שמתמחה בדיני מקרקעין ובתקנות המיסוי, על מנת לבחון את נושא המסים ונושאים אחרים, ולהבטיח שהעסקה לא תיפול בשל עלויות מסים לא צפויות.

מה זה מס שבח?

בניגוד למס הרכישה שמוטל על הרוכש, מס שבח מוטל על המוכר של הנכס. המס הזה מוטל למעשה על הרווח ההוני שהמוכר עשה על מכירת הנכס.

הכוונה היא שאם לדוגמא רכשנו נכס במיליון ש"ח לפני עשר שנים, והיום הוא נמכר ב-1.5 מיליון שח - הרווח ההוני של שווי הנכס עלה בחצי מיליון ש"ח.

לכן, במקרה כזה יהיה עלינו לשלם מס שבח על הרווח ההוני הזה. מס שבח לעסקאות נדל"ן עומד על 25% מעליית הערך של הנכס.

האם ניתן לקבל פטור ממס שבח?

אגב, גם כאן ישנם תנאים שמעניקים הקלות שונות ופטור ממס שבח. אם לדוגמא רכשתם נכס במיליון ש"ח ומכרתם אותו בסכום זהה - הרי שאין עלייה של ערך הנכס ואין צורך לשלם את המס. הדבר נכון גם במקרה שבו במקום רווח - הנכס נמכר במחיר נמוך יותר ממחיר הרכישה.

מה זה היטל השבחה?

רבים נוטים להתבלבל בין מס שבח לבין היטל השבחה. בניגוד למס שבח שמביא לידי ביטוי את העליה בערך הנכס בפועל, היטל השבחה מביא לידי ביטוי אפשרות לעליית ערך הנכס בזכות פעולות של הוועדה המקומית.

לדוגמא, אם הוועדה המקומית אישרה בנייה של קומה נוספת, או הרחבה של הנכס, הרי שעצם האישור מהווה עלייה בשווי המקרקעין.

גם במקרה שהמוכר לא ניצל את האישור ולא בנה את התוספות - הרי שערך הנכס עלה ועליו לשלם היטל השבחה בגין עליית הערך הזו.

הגובה של היטל השבחה עומד כיום על כמחצית מעליית הערך של הנכס. לעתים, התשלום הזה יועבר לרשות המקומית ולא לרשויות המס הממשלתיות.

אם אני בשלבי מכירה של דירה, ובינתיים רכשתי דירה חדשה - האם אהיה חייב במס רכישה גבוה?

כאמור, ניתן להוציא פטור ממס רכישה, או לצמצם אותו בצורה ניכרת, כאשר מדובר על דירה יחידה. יחד עם זאת, המון ישראלים מוצאים את עצמם בין הפטיש לסדן.

מצד אחד, הם עדיין לא מכרו את הדירה הישנה שלהם, ומצד שני הם כבר רכשו את הדירה החדשה. האם הם צריכים לשלם מס רכישה גבוה בשל ריבוי הדירות, גם אם הוא זמני?

כדי למנוע מצב כזה שבו יש צורך לשלם מס רכישה גבוה, נוצר תיקון 85 לחוק מיסוי מקרקעין. על פי התיקון הזה, גם מי שמחזיק שתי דירות מגורים במשיך שנה וחצי במקביל, יכול להיחשב כבעלים של דירה יחידה מבחינת רשויות המס.

עסקאות נדל"ן הן בין העסקאות הגדולות ביותר שרובנו עושים במהלך חיינו, והן גם בין המורכבות ביותר. כדי להתמודד בצורה טובה עם כל הנהלים, החוקים והתקנות השונות, מומלץ להיעזר בעורך דין מקרקעין שמכיר היטב את התחום ונהנה משנים רבות של ותק וניסיון בכל סוגי עסקאות הנדל"ן השונות.

אסף ברבי-משרד עורכי דין מתמחה בדיני נדל"ן ומעניק ללקוחותיו ליווי וייעוץ מקצועי, יחד עם ביטחון מלא שהם לא מאבדים מזכויותיהם ומקבלים הגנה על הכסף שלהם במסגרת העסקאות האלה.